معيار المحاسبة الدولي رقم 40 الإستثمارات العقارية

IAS 40

0

تقوم العديد من الشركات بإستثمار جزء من أموالها في الأراضي والمباني (العقارات) وذلك بهدف تأجير هذه العقارات للغير والحصول منها على إيرادات دورية محددة. كما تقوم بعض الشركات باستثمار أموالها في العقارات بهدف بيعها في الأجل المتوسط والطويل، ومن الشائع لدى البنوك الإسلامية مثلاً تخصيص محفظة إستثمارية في العقارات لأغراض البيع أو التأجير.

وقد تضمن  معيار المحاسبة الدولي رقم 40 “ الإستثمارات العقارية” لمعالجة الجوانب المحاسبية المختلفة لهذه الإستثمارات من حيث الإعتراف والقياس والإفصاح.

ونشير هنا إلى أن إمتلاك العقارات والأراضي يعالج محاسبياً حسب هدف وصفة الاستخدام، فإذا تم تملكها لاستخدامها لمساعدة المنشأة في ممارسة نشاطها تعالج ضمن معيار المحاسبة رقم 16 “الممتلكات والمباني والمعدات”، أما إذا تم إمتلاكها لأغراض المتاجرة بها فيتم تصنيفها ضمن المخزون وفق معيار رقم 2المخزون“، أما إذا كانت بغرض الإستثمار فيتم تطبيق عليها معيار المحاسبة الدولي رقم 40”الإستثمارات العقارية”.

هدف المعيار Objective

يهدف معيار المحاسبة الدولي رقم 40 إلى وصف المعالجة المحاسبية للإستثمارات العقارية ومتطلبات الإفصاح ذات العلاقة.

نطاق المعيار Scope

يتم تطبيق هذا المعيار في الإعتراف والقياس والإفصاح للإستثمارات العقارية.

ولا يشمل نطاق هذا المعيار ما يلي:

  1. الأصول البيولوجية المتعلقة بالنشاط الزراعي. (انظر معيار المحاسبة الدولي رقم 41 “الزراعة” ومعيار المحاسبة الدولي رقم 16 “الممتلكات والمباني والمعدات“).
  2. حقوق التعدين والإحتياطيات المعدنية مثل النفط، والغاز الطبيعي والموارد غير المتجددة المشابهة، حيث تعالج بموجب معيار التقرير المالي الدولي رقم 6 .

ومن الأمثلة على الممتلكات الإستثمارية التي يشملها هذا المعيار ما يلي:

  1. أرض محتفظ بها بإنتظار إرتفاع قيمتها الرأسمالية على المدى البعيد وليس لبيعها في الأجل القصير في السياق العادي للعمل.
  2. أرض محتفظ بها لاستخدام مستقبلي غير محدد حالياً.
  3. مبنى تمتلكه المنشأة أو (أصل حق استخدام يتعلق بمبنى محتفظ به بواسطة المنشأة) وتم تأجيره بموجب واحد أو أكثر من عقود الإيجار التشغيلية.
  4. مبنى شاغر ولكن محتفظ به لإيجاره بموجب واحد أو أكثر من عقود الإيجار التشغيلية.
  5. الممتلكات التي تم إنشاؤها أو تطويرها لتستخدم في المستقبل كإستثمارات عقارية.

فيما يلي أمثلة على البنود التي لا تعتبر إستثمارات عقارية، وبناً ء عليه، تقع خارج نطاق هذا المعيار:

  1. عقار بقصد البيع في السياق العادي للأعمال أو في مرحلة التشييد أو التطوير لمثل هذا البيع (أنظر معيار المحاسبة الدولي 2″المخزون”).
  2. عقار يشغله المالك (يقصد هنا بعبارة يشغله: أي يستخدمة مالك العقار، بمعنى أن المنشأة تستخدم المبنى أو الأرض لممارسة نشاطها وأعمالها ) ( انظر IAS 16 و IFRS 16 ) بما في ذلك من بين أمور أخرى (عقار محتفظ به لاستخدامه مستقبلاً على أنه عقار يشغله المالك، أو عقار محتفظ به للتطوير المستقبلي والاستخدام اللاحق على أنه عقار يشغله المالك، أو عقار يشغله الموظفون (سواء يدفع الموظفون إيجاراً بأسعار السوق أم لا)، وعقار يشغله المالك بانتظار الإستبعاد.
  3. عقار مؤجر لمنشأة أخرى بموجب عقد إيجار تمويلي.

تصنيف العقار على أنه إستثمار عقاري أو عقار يشغله المالك

Classification of property as investment property or owner-occupied property

فيما يلي بعض الإرشادات التي تحدد تصنيف العقار باعتباره إستثمار عقاري أو عقار مستخدم من قبل المنشأة للمارسة النشاط (أصل ثابت):

1- أحياناً تستخدم المنشأة جزء من عقار ما وتؤجر الجزء الآخر. فإذا كان من الممكن بيع الجزأين بشكل منفصل أو إيجارها بشكل منفصل بموجب عقد إيجار تمويلي عندها يتم محاسبة كل منهما بشكل منفصل. وإذا لم يكن من الممكن بيع الجزأين بشكل منفصل، عندها يتم التعامل مع العقار بأكمله على أنه ممتلكات إستثمارية إذا كان جزء بسيط من العقار مستخدم من قبل المالك.

2- في بعض الحالات، تقدم المنشأة خدمات مساعدة لشاغلي العقار الذي تحتفظ به. تقوم المنشأة بمعالجة مثل هذا العقار على أنه إستثمار عقاري إذا كانت الخدمات غير مهمة بالنسبة للترتيب ككل، مثال ذالك عندما يقدم مالك مبنى مكتبي خدمات الأمن والصيانة إلى المستأجرين الذين يشغلون المبنى.

في حالات اخرى، تكون الخدمات المقدمة مهمة. على سبيل المثال، إذا كانت المنشأة تملك فندقاً وتديره ، فإن الخدمات المقدمة للنزلاء تكون مهمة بالنسبة للترتيب ككل. وبناً ء عليه فإن فندقاً يديره المالك يعتبر عقاراً يشغله المالك (أصل ثابت) وليس استثماراً  عقاراً .

3- في بعض الحالات، تمتلك منشأة عقاراً  يكون مؤجراً لشركتها الام أو لشركة تابعة اخرى في هذه الحالة يعتبر هذا العقار إستثمار عقاري في القوائم المالية المنفصلة للمنشأة . في حين لا يعتبر هذا العقار كاستثمارات عقارية في القوائم المالية الموحدة للمنشأة نظراً لأن العقار يعتبر عقاراً يشغله المالك من منظور المجموعة.

التعريفات Definitions

الإستثمارات العقارية Investment Property

هي أرض أو مبنى أو جزء من مبنى أو كلاهما محتفظ بها من قبل المالك أو المستأجر كأصل حق استخدام لإكتساب الإيجار أو من إرتفاع قيمتها الرأسمالية أو كلاهما وليس لإستخدامها في تصنيع أو توريد البضائع أو الخدمات أو للأغراض الإدارية أو للبيع في سياق الأعمال العادية.

عقار يشغله المالك Owner-Occupied Property

هو العقار الذي يحتفظ به المالك أو المستأجر كأصل حق استخدام لاستخدامه في إنتاج أو توريد سلع أو تقديم خدمات أو للأغراض الإدارية.

القيمة العادلة للأصل Fair Value

هي المبلغ الذي سيتم إستلامه إذا تم بيع الأصل أو دفعه لتسديد الإلتزام في عملية إعتيادية بين أطراف مشاركة بالسوق المنتظم بتاريخ قياس القيمة العادلة ( انظر معيار IFRS 13 ).

التكلفة Cost

هي عبارة عن النقدية المدفوعة أو التضحيات التي تقدمها المنشأة أو القيمة العادلة للأصل المتنازل عنه مقابل حيازة الأصل أو إنشائه.

الإعتراف بالإستثمارات العقارية Investments Property Recognition 

يتم الإعتراف بالممتلكات الإستثمارية كأصول عند توفر الشرطين التاليين:

  1. من المحتمل أن تتدفق المنافع الإقتصادية المستقبلية المرتبطة بالممتلكات الإستثمارية إلى المنشأة.
  2. من الممكن قياس تكلفة الممتلكات الإستثمارية بموثوقية.

وتشمل تكلفة الممتلكات الإستثمارية كافة التكاليف المتعلقة بإقتناء تلك الإستثمارات والتي تتكون من سعر الشراء وأية مصاريف مباشرة مرتبطة بالأصل مثل الأتعاب المهنية المتعلقة بالخدمات القانونية والرسوم القانونية على شراء الممتلكات الإستثمارية.

اقتناء استثمارات عقارية من خلال مبادلتها بأصول غير نقدية

  • عند اقتناء إستثمارات عقارية من خلال عملية مبادلة مقابل أصول غير نقدية أخرى، يتم قياس تكلفة الإستثمارات العقارية بالقيمة العادلة. وإذا كانت المنشأة قادرة على قياس القيمة العادلة لكل من الأصل المستلم والأصل المتنازل عنه في عملية المبادلة فإن القيمة العادلة للأصل المتنازل عنه تستخدم لقياس تكلفة الأصل الإستثماري المستلم ما لم تكن القيمة العادلة للأصل المستلم أكثر وضوحا More Clearly Evident.
  • واستثناء للقاعدة السابقة إذا كانت عملية المبادلة تفتقد الجوهر أو المضمون التجاري أو أنه لا يمكن قياس القيمة العادلة للأصل المستلم أو للأصل المتنازل عنه بموثوقية عندها يتم قياس الأصل المستلم بالقيمة الدفترية للأصل المتنازل عنه.
  • يجب قياس الإستثمارات العقارية المحتفظ به بواسطة المستأجر كأصل حق استخدام -A Right of-Use Asset عند الإعتراف الأولي بها بالتكلفة وفقاً لمعيار التقرير المالي الدولي رقم 16 IFRS

 لا تعتبر التكاليف التالية ضمن تكلفة الإستثمارات العقارية:

  • تكاليف بدء التشغيل Start-up costs إلا إذا كانت ضرورية لتهيئة العقار ليكون قابلاً للتشغيل بالطريقة المقصودة من الإدارة.
  • الخسائر التشغيلية المتكبدة قبل أن يحقق العقار الإستثماري مستوى الإشغال المخطط له.
  • إذا تم تأجيل الدفع مقابل عقار إستثماري، فإن تكلفته تكون هي السعر النقدي المعادل. ويتم إثبات الفرق بين هذا المبلغ ومجموع الدفعات على أنه مصروف فائدة على مدى فترة الإئتمان.

القياس اللاحق بعد الإعتراف Measurement after Recognition 

1- عند إعداد القوائم المالية على المنشأة إختيار أياً مما يلي كسياسة محاسبية للمحاسبة عن الممتلكات الإستثمارية في الفترات اللاحقة للتملك:

  • نموذج التكلفة، أو
  • نموذج القيمة العادلة مع إظهار فروقات القيمة العادلة للممتلكات الإستثمارية ضمن بيان الدخل.

2- يتطلب هذا المعيار من جميع المنشآت قياس القيمة العادلة للإستثمارات العقارية، أما لغرض القياس (إذا استخدمت المنشأة نموذج القيمة العادلة) أو الإفصاح (إذا استخدمت نموذج التكلفة). ويشجع هذا المعيار المنشأة –ولكنها غير ملزمة بذلك- على قياس القيمة العادلة للعقارات الإستثمارية على أساس تقويم من قبل خبير تثمين مستقل لديه مؤهل مهني معترف به وذي صلة ولديه خبرة حديثة في موقع وصنف العقار الإستثماري الذي يتم تقويمه.

3- يجوز للمنشأة أن :

  1. تختار تطبيق نموذج التكلفة أو نموذج القيمة العادلة لجميع الإستثمارات العقارية التي تكون كضمان للإلتزامات (الممولة بإلتزامات) التي تدفع عائداً مرتبطاً مباشرة بالقيمة العادلة للأصول أو مرتبطاً بالعوائد من تلك الأصول.
  2. تختار إما نموذج القيمة العادلة أو نموذج التكلفة لجميع العقارات الإستثمارية الأخرى، بغض النظر عما تم اختياره في البند (1).

4- وإذا تم إتباع نموذج التكلفة تظهر الممتلكات الإستثمارية بالتكلفة مطروحاً منها مجمع الإهلاك، أما إذا تم إتباع نموذج القيمة العادلة فإن القيمة العادلة يجب أن تمثل القيمة العادلة لتلك الإستثمارات وضع السوق الحقيقي والظروف السائدة كما في تاريخ قائمة المركز المالي.

5- إذا لم يكن من الممكن عند شراء أو إقتناء الممتكات الإستثمارية (من خلال تحويلها من الأصول طويلة الأجل إلى ممتلكات إستثمارية) تحديد القيمة العادلة بموثوقية على أساس مستمر، يجب عندها قياس الأصل باستخدام نموذج التكلفة وفق معيار المحاسبة الدولي رقم 16 إلى أن يتم التخلص من الأصل، ويتم إفتراض أن القيمة المتبقية (صفر). لذلك من الممكن أن تحتفظ المنشأة بإستثمارات عقارية يتم قياس بعضها بالقيمة العادلة وبعضها بنموذج التكلفة. وفي حالة إختيار المنشأة لنموذج التكلفة عليها الإفصاح عن القيمة العادلة للإستثمارات العقارية بتاريخ إعداد القوائم المالية.

تحديد القيمة العادلة بموثوقية على أساس مستمر ⇐ يكون من غير الممكن تحديد القيمة العادلة للإستثمارات العقارية بطريقة يمكن الإعتماد عليها وعلى أساس مستمر فقط عندما يكون سوق العقارات المماثلة غير نشط (مثل وجود معاملات حديثة قليلة، أو أنه لا يوجد عروض أسعار حالياً أو أن أسعار المعاملات المرصودة تشير إلى أن البائع قد اضطر للبيع)

نموذج التكلفة Cost model

بعد الإثبات الأولي، يجب على المنشأة التي تختار نموذج التكلفة أن تقيس إستثماراتها العقارية كما يلي:

  1. وفقاً للمعيار الدولي للتقرير المالي رقم 5 IFRS “الأصول غير المتداولة المحتفظ بها للبيع والعمليات غير المستمرة”، إذا استوفت الشروط لتصنف على أنها محتفظ بها للبيع (أو المدرجة ضمن مجموعة التخلص التي تم تصنيفها على أنها محتفظ بها للبيع).
  2. وفقاً للمعيار الدولي للتقرير المالي رقم IFRS 16 إذا كان محتفظ بها بواسطة مستأجر كأصل حق استخدام وليس محتفظ بها للبيع وفقاً للمعيار الدولي للتقرير المالي رقم 5 IFRS.
  3. وفقاً للمتطلبات الورادة في معيار المحاسبة الدولي رقم  IAS 16 لنموذج التكلفة في جميع الحالات الأخري.

نموذج القيمة العادلة Fair Value Model

في حالة إختيار المنشأة نموذج القيمة العادلة لتقييم الإستثمارات العقارية يتوجب عليها تحديد القيمة العادلة للعقار مستخدمة المعايير والأسس التالية:

1- عند قياس القيمة العادلة للإستثمارات العقارية بموجب معيار الإبلاغ المالي الدولي رقم 13 على المنشأة التأكد من أن القيمة العادلة تعكس القيمة الإيجارية السوقية لعقود إيجار حالية، والإفتراضات الأخرى التي يستخدمها المتعاملين بالسوق عند تسعير الإستثمارات العقارية في ظل ظروف السوق الحالية.

2- عند استخدام مستأجر نموذج القيمة العادلة لقياس العقار الإستثماري المحتفظ به كأصل حق استخدام، فإنه يجب قياس أصل حق الاستخدام بالقيمة العادلة، وليس العقار محل العقد.

3- عند تحديد القيمة المسجلة (الظاهرة بالميزانية) للإستثمارات العقارية بموجب نموذج القيمة العادلة، فإن المنشأة لا تحتسب بشكل مزدوج الأصول أو الإلتزامات التي يتم إثباتها على أنها أصول أو إلتزامات منفصلة. فعلى سبيل المثال:

  •  لا تقيم المصاعد الموجودة في العقار وأجهزة التكييف بشكل مستقل حيث يتم إدراجها ضمن القيمة العادلة للإستثمار العقاري، بدل من إثباتها كأصول ثابتة، حيث يقيم العقار كوحدة واحدة.
  • إذا تم إيجار مكتب على أساس أنه مؤثث، فإن القيمة العادلة للمكتب تشمل بشكل عام القيمة العادلة للأثاث، نظراً لأن دخل الإيجار يتعلق بمكتب مؤثث. وعندما يتم إدراج الأثاث ضمن القيمة العادلة للعقار الإستثماري، فإن المنشأة لا تثبت ذلك الأثاث على أنه أصل منفصل.

4- أن تعكس القيمة العادلة للعقار وضع السوق الحقيقي والظروف السائدة بتاريخ القوائم المالية.

5- إذا قاست المنشأة العقارات الإستثمارية بالقيمة العادلة، عليها أن تستمر في ذلك إلى أن يتم التصرف، حتى ولو أصبحت بيانات السوق المتوفرة بسهولة أقل تكراراً أو أقل سهولة في توفرها.

وفي حالة استخدام المنشأة لنموذج القيمة العادلة وتبين لها خلال الفترات التالية عدم قدرتها على تحديد القيمة العادلة للإستثمارات العقارية خلال الفترات التالية وبشكل مستمر، فيتم في هذه الحالة استخدام نموذج التكلفة.

مثال 1

في 2022/1/1 اشترت الشركة مبنى لتأجيره للغير تم تصنيفه من قبل الشركة كإستثمارات عقارية،وقد دفعت الشركة مبلغ 500,000 جنيه ثمن للعقار شاملة رسوم تسجيل العقار. وقد قدر أن قيمة الأرض تشكل ما قيمته 150,000 جنيه من قيمة العقار الكلية، والباقي للمبنى. وتقرر اهلاك البناء بنسبة 2.5 % سنوياً. تم تأجير العقار في 2022/7/1 بأجرة سنوية تبلغ 30,000 جنيه، وقد استلمت الشركة إيجاره سنة كاملة مقدماً عند التأجير.

في 2022/12/31 تم إعادة تقييم العقار بقيمة عادلة تبلغ 210,000 جنيه للأراضي و 430,000 جنيه للمباني.

المطلوب:

  1. بإفتراض استخدمت الشركة نموذج التكلفة وضح المعالجة المحاسبية للإستثمارات العقارية.
  2. بإفتراض استخدمت شركة نموذج القيمة العادلة وضح المعالجة المحاسبية للإستثمارات
    العقارية
    .

حل مثال 1 :

1- نموذج التكلفة

قيد الشراء:

       150,000 من حـ/ أراضي إستثمارية 2022/01/01
         350,000 من حـ/ مباني إستثمارية
       500,000 الي حـ/ النقدية

 قيد التأجير واستلام الدفعة الأولى من الإيجار:

         30,000 من حـ/ النقدية 2022/07/01
         30,000 الي حـ/ إيراد إيجار عقار مقبوض مقدماً

قيد التسويات الجردية المتعلقة بإيجار العقار المقبوض مقدمأ (30,000 ×6÷12) :

         15,000 من حـ/ إيراد إيجار عقار مقبوض مقدماً 2022/12/31
         15,000 الي حـ/ إيراد إيجار عقار

قيد إثبات إهلاك المبنى:

           8,750 من حـ/ مصروف إهلاك مباني 2022/12/31
           8,750 الي حـ/ مجمع إهلاك مباني

الإهلاك السنوي للبناء = 350,000 × 2.5 % = 8,750 جنيه

2- نموذج القيمة العادلة

قيد الشراء:

       150,000 من حـ/ أراضي إستثمارية 2022/01/01
       350,000 من حـ/ مباني إستثمارية
       500,000 الي حـ/ النقدية

قيد التأجير واستلام الدفعة الأولى من الإيجار:

         30,000 من حـ/ النقدية 2022/07/01
         30,000 الي حـ/ إيراد إيجار عقار مقبوض مقدماً

قيد التسويات الجردية المتعلقة بإيجار العقار المقبوض مقدمأ (30,000 ×6÷12) :

         15,000 من حـ/ إيراد إيجار عقار مقبوض مقدماً 2022/12/31
         15,000 الي حـ/ إيراد إيجار عقار

قيد إثبات إهلاك المبني :

           8,750 من حـ/ مصروف إهلاك مباني 2022/12/31
           8,750 الي حـ/ مجمع إهلاك مباني

الإهلاك السنوي للبناء = 350,000 × 2.5 % = 8,750 جنيه

إعادة تقييم المباني والأراضي بالقيمة العادلة:

         60,000 من حـ/ أراضي إستثمارية 2022/12/31
         88,750 من حـ/ مباني إستثمارية
       148,750 الي حـ/ مكاسب التغير في القيمة العادلة للإستثمارات العقارية

مكاسب التغير في القيمة العادلة للأراضي = 210,000 – 150,000 = 60,000 جنيه .

مكاسب التغير في القيمة العادلة للمباني = 430,000 – 341,250 = 88,750 جنيه .

القيمة الدفترية للمباني = (350,000 تكلفة المباني) – ( 8,750 مجمع إهلاك) = 341,250 جنيه.

عمليات التحويل Transfers

تتم عمليات التحويل من و إلى فئة الإستثمارات العقارية عندما وفقط يكون هناك تغير في الاستخدام ويحدث التغير في الاستخدام عندما يفي العقار بتعريف الإستثمار العقاري أو يتوقف عن الوفاء به، ويكون هناك دليل على تغير الاستخدام. ولا تعد نية الإدارة على تغيير استخدام العقار بمفردها دليلاً على تغبر الاستخدام. ومن الأمثلة التي تدل على حدوث تغير في الاستخدام ما يلي:

  • بدء شغل المالك للعقار، أو البدء في تطوير العقار حتى يشغله المالك، عندها يتم تحويل العقار من إستثمار عقاري إلى عقار يشغله المالك أي (ممتلكات ومباني ومعدات)؛ أو
  • بدء التطوير بقصد البيع وذلك من خلال التحويل من الإستثمارات العقارية إلى المخزون.
  • انتهاء شغل المالك للعقار، أي تحويل مباني أو أراضي من الممتلكات والمصانع والمعدات إلى الإستثمارات العقارية.
  • بدء عقد إيجار تشغيلي لطرف آخر وذلك من خلال تحويل الأصل بإعتباره مخزون إلى الممتلكات والمصانع والمعدات.

ويتم قياس الأصول المحولة من وإلى ممتلكات إستثمارية يتم تنفيذها وفق ما يلي :

التحويل كيفية المعالجة
من الي

عقار يشغله المالك (أصل ضمن فئة ممتلكات ومباني ومعدات) بموجب معيار IAS 16.

أو عقار محتفظ به من قبل
مستأجر “كأصل حق استخدام” بموجب IFRS 16

ممتلكات إستثمارية سيتم محاسبتها بالقيمة العادلة بموجب معيار المحاسبة الدولي رقم (40)

 

يجب إعادة تقييمها بالقيمة العادلة ومعالجة أية فروقات إعادة تقييم (الفرق بين القيمة العادلة والقيمة الدفترية
للأصل) وفقاً لمعيار المحاسبة الدولي (16) باعتبارها إعادة تقييم حيث تظهر فروقات إعادة التقييم في حساب فائض
إعادة التقييم ضمن حقوق الملكية.
الممتلكات الإستثمارية بالقيمة العادلة ممتلكات ومصانع ومعدات أو مخزون (عقارات جاهزة للبيع)  تصبح القيمة العادلة بتاريخ التغيير هي التكلفة المفترضة للأصل عند تحويله والمحاسبة عليه بموجب معيار IAS 16
و IAS 2 .
الأصول المصنفة كمخزون الممتلكات الإستثمارية التي يجب
تسجيلها بالقيمة العادلة
تظهر الممتلكات الإستثمارية بالقيمة العادلة وفروقات التقييم تظهر في بيان الدخل عند التحويل

وفي الحالات التي لا يستخدم فيها نموذج القيمة العادلة، تجري عمليات التحويل بين التصنيفات بالقيمة المسجلة لكل بند محول، أي لا يظهر فروقات في قيمة الأصل الذي تم تحويله من صنف لآخر. أي عندما تستخدم المنشأة نموذج التكلفة، فإن التحويلات بين إستثمار عقاري، وعقار يشغله المالك ،المخزون لا تغير المبلغ الدفتري للعقار المحول ولا تغير تكلفة ذلك العقار لأغراض القياس أو الإفصاح.

مثال 2

في 2022/12/31 كان لدى الشركة شقق سكنية تكلفتها 160,000 جنيه . وقد قررت الشركة بذلك التاريخ تأجير الشقق بعقود إيجار تشغيلية حيث بلغت القيمة العادلة لها 230,000 جنيه. وقد قررت الشركة اتباع نموذج القيمة العادلة للمحاسبة عن الإستثمارات العقارية.

المطلوب: إثبات قيود تحويل الشقق إلى مباني إستثمارية.

إثبات قيد إعادة التقييم:

       230,000 من حـ/ مباني إستثمارية 2022/12/31
         70,000 الي حـ/ فروقات تقييم إعادة التصنيف (بيان الدخل)
         160,000 الي حـ/ مخزون – الشقق السكنية

الإستبعادات Disposals 

  1. يتم إلغاء الإعتراف بالإستثمارات العقارية عند إستبعاده أي التصرف به مثلاً بالبيع أو تأجيره بعقد تمويلي للغير أو سحبها بشكل دائم من الاستخدام أو في الوقت الذي لا يتوقع فيه الحصول على أية منفعة من الاستخدام المستقبلي أو التصرف.
  2. يتم الإعتراف بالفرق بين صافي عائدات التصرف بالإستثمارات العقارية والمبلغ المسجل بالدفاتر في بيان الدخل.
  3. يتم الإعتراف بالتعويضات من أي طرف آخر (شركة التأمين مثلاً) للإستثمارات العقارية التي انخفضت قيمتها أو فقدت أو تم التنازل عنها في حساب الأرباح والخسائر كإيراد عندما تصبح التعويضات مستحقة القبض

الإفصاح Disclosure 

أ- يجب على المنشأة الإفصاح عن الأمور التالية:

1- ما إذا كانت تطبق نموذج التكلفة أو نموذج القيمة العادلة.

2- متى يكون التصنيف صعباً، والمعايير المستخدمة لتمييز العقارات الإستثمارية والعقار المشغول من مالكه والممتلكات المحتفظ بها للتصرف في سياق الأعمال العادية.

3- مدى استناد القيم العادلة على تقييمات من قبل مقيم مستقل ومؤهل. وإذا لم يكن هناك مثل هذه التقييمات، يجب الإعلان عن تلك الحقيقة.

3- المبالغ التي يتم الإعتراف بها في الربح أو الخسارة لما يلي:

  • دخل الإيجار من العقارات الإستثمارية.
  • المصاريف التشغيلية المباشرة التي أدت إلى توليد دخل إيجار.
  • المصاريف التشغيلية المباشرة التي لم تؤدي إلى توليد دخل إيجار.

4- التغير التراكمي في القيمة العادلة المعترف به في الربح أو الخسارة عند بيع العقارات الإستثمارية من مجموعة أصول يستخدم فيها نموذج التكلفة إلى مجموعة يستخدم فيها نموذج القيمة العادلة.

5- وجود ومبالغ القيود على قابلية تحقيق العقارات الإستثمارية، أو لتحويل الدخل والعوائد من التصرف.

6- الإلتزامات التعاقدية لشراء أو إنشاء أو تطوير العقارات الإستثمارية أو لعمليات الإصلاح أو الصيانة أو التحسينات.

نموذج القيمة العادلة

إذا طبقت منشأة ما نموذج القيمة العادلة، فإنها يجب أن تفصح بالإضافة للإفصاحات الواردة في الفقرة(أ) السابقة عن مطابقة القيم المسجلة في بداية ونهاية الفترة للعقارات الإستثمارية، وتبين ما يلي:

  • الإضافات، التي تظهر بصورة منفصلة عمليات الشراء والنفقات اللاحقة والإضافات من خلال عمليات إندماج الأعمال.
  • الأصول المصنفة على أنها محتفظ بها برسم البيع بموجب المعيار الدولي لإعداد التقارير المالية رقم IFRS 5.
  • صافي الأرباح أو الخسائر من تعديلات القيمة العادلة.
  • صافي فروق أسعار الصرف الناشة عن ترجمة القوائم المالية إلى عملة عرض مختلفة، وعن ترجمة عملية أجنبية إلى عملة عرض المنشأة معدة التقرير.
  • عمليات التحويل من وإلى المخزون والعقار المشغول من مالكه.
  • تغييرات أخرى.
  • عند تعديل تقييم العقارات الإستثمارية لتفادي الحساب المزدوج للأصول كالمعدات التي يمكن الإعتراف بها بشكل منفصل، يجب الإفصاح عن مطابقة التعديلات.

عندما يتعذر قياس القيمة العادلة بشكل موثوق ويذكر الأصل وفقاً لمعيار المحاسبة الدولي IAS 16 أو وفقاً للمعيار الدولي للتقرير المالي رقم  IFRS 16 يجب الإفصاح عن هذه الأصول بشكل منفصل عن تلك التي بالقيمة العادلة. وبالإضافة إلى إفصاحات الحركة الموضحة سابقاً، يجب الإفصاح عما يلي:

  • وصف للإستثمارات العقارية.
  • توضيح السبب وراء تعذر قياس القيمة العادلة بشكل موثوق.
  • نطاق التقديرات، إذا أمكن، الذي من المرجح جداً أن تندرج ضمنه القيمة العادلة.
  • عند استبعاد عقارات إستثمارية غير مسجلة بالقيمة العادلة يتم الإفصاح عن: حقيقة أن المنشأة قد استبعدت عقاراً إستثمارياً غير مسجل بالقيمة العادلة، القيمة الدفترية له عند البيع، ومبلغ الربح أو الخسارة الذي تم إثباته.

نموذج التكلفة

بالإضافة للإفصاحات المطلوبة في الفقرة (أ) السابقة، فإنه بالنسبة للعقارات الإستثمارية التي يتم قياسها بموجب نموذج التكلفة، تفصح المنشأة أيضاً عما يلي:

1- طرق الاهلاك المستخدمة.

2- الأعمار الإنتاجية أو معدلات الإهلاك المستخدمة.

3- إجمالي المبلغ الدفتري ومجمع الإهلاك (مضافاً إليه مجمع خسائر الهبوط) في بداية ونهاية الفترة.

4- مطابقة المبالغ المسجلة الإجمالية في بداية ونهاية الفترة والإهلاك التراكمي وخسائر إنخفاض القيمة تبين:

  • الإضافات، التي تظهر بصورة منفصلة عمليات الشراء والنفقات اللاحقة والإضافات من خلال عمليات إندماج الأعمال.
  • الأصول المصنفة على أنها محتفظ بها برسم البيع بموجب المعيار الدولي لإعداد التقارير المالية رقم IFRS 5.
  • الإهلاك.
  • خسائر إنخفاض القيمة المعترف بها وخسائر الهبوط المعكوسة (المستردة) المسجلة بموجب معيار IAS 36.
  • صافي فروق أسعار الصرف الناشئة عن ترجمة القوائم المالية إلى عملة عرض مختلفة،وعن ترجمة عملية أجنبية إلى عملة عرض المنشأة معدة التقرير.
  • عمليات التحويل من وإلى المخزون والعقار المشغول من مالكه.
  • التغييرات الأخرى

5- القيمة العادلة للعقارات الإستثمارية، وإذا كان لا يمكن قياس القيمة العادلة بشكل موثوق:

  • توضيح السبب وا رء تعذر قياس القيمة العادلة بشكل موثوق.
  • نطاق التقديرات، إذا أمكن، الذي من المرجح جداً أن تندرج ضمنه القيمة العادلة.
  • عمليات التصرف بالعقارات الإستثمارية غير المسجلة بالقيمة العادلة.
اترك تعليقا

يستخدم هذا الموقع ملفات تعريف الارتباط لتحسين تجربتك. سنفترض أنك موافق على ذلك ، ولكن يمكنك إلغاء الاشتراك إذا كنت ترغب في ذلك. قبول قراءة المزيد